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Come conoscere e calcolare il valore immobiliare di una casa

Come conoscere il valore immobiliare di una casa

Che tu voglia vendere o acquistare un immobile, o semplicemente desideri scoprire il valore di mercato della tua casa, ti sarai sicuramente chiesto come avviene il calcolo del valore di mercato dell’immobile stesso, lasciandoti andare, sicuramente, a valutazioni fai da te basate su un tuo ragionamento, o quello di un conoscente. Ma gli elementi da prendere in considerazione nel calcolo del valore di mercato sono veramente tanti, alcuni potresti non prenderli nemmeno in considerazione!

Vuoi scoprire, quindi, come realizzare un calcolo accurato e attendibile?

In questo articolo cercheremo di rispondere a questa tua domanda, facendo anche un semplice esempio pratico.

Cos’è il valore immobiliare di una casa?

Come si calcola il valore commerciale di un immobile?

Superficie commerciale

Quotazione al Metro Quadro

Coefficienti di Merito

Ecco un esempio pratico del calcolo del valore di un immobile

A chi rivolgersi per stabilire il valore di un immobile?

Cos’è il valore immobiliare di una casa?

Per ottenere una definizione di “valore immobiliare” dobbiamo prendere come riferimento quella fornita ufficialmente dalla Banca d’Italia che definisce il valore di mercato di un immobile come:

“l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti, alle normali condizioni di mercato, dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.”

Possiamo dedurre che il valore di mercato di un immobile è una stima adeguata rispetto agli interessi di un acquirente e di un venditore, che è possibile ottenere sul mercato in una data specifica, ovvero nel momento esatto in cui la valutazione viene effettuata.

Dopo aver chiarito cosa si intende per valore di mercato di un immobile, dobbiamo però fare un’ulteriore precisazione! Spesso si confonde il valore immobiliare con quello catastale: niente di più sbagliato! Quello catastale indica il valore fiscale di un immobile, ossia il valore utile al fine di determinare le imposte legate agli atti della compravendita immobiliare e di trasferimento della proprietà dell’immobile stesso.

Di conseguenza, il valore catastale non può essere inteso come valore di mercato; si tratta di stime e calcoli aventi finalità e natura completamente diversi!

Come si calcola il valore commerciale di un immobile?


Possiamo sintetizzare il calcolo del valore di mercato di un immobile con una “formula” apparentemente molto semplice:

 Valore di mercato = Superficie Commerciale × Quotazione al Metro Quadro × Coefficienti di Merito

Nella sua semplicità, in realtà questa formula nasconde diverse insidie: a cosa fanno riferimento questi valori? E come si ottengono questi dati?

Analizziamoli uno ad uno!

Superficie commerciale: come si calcola?

La superficie commerciale è il primo parametro di calcolo del valore di mercato di un immobile, ed è quello che viene universalmente considerato come il parametro più oggettivo e attendibile per le valutazioni immobiliari. Infatti, gli altri due parametri (il valore al metro quadro e i coefficienti di merito) sono troppo variabili in base al contesto e alla persona che concretamente esegue il calcolo.

Ma di cosa si tratta? La superficie commerciale è data dalla somma delle superficie calpestabili, delle superfici scoperte e delle cosiddette “pertinenze”:

La superficie calpestabile corrisponde alla metratura netta, calpestabile appunto, di un immobile e comprende:

  • 100% della superficie calpestabile dell’immobile
  • 100% della superficie dei muri interni o divisori
  • 50% della superficie dei muri esterni o perimetrale

Le superfici scoperte comprendono:

  • 25 % della superficie di balconi e lastrici solari
  • 35 % della superficie di terrazzi e logge coperte
  • 40% della superficie di terrazzi di attici
  • 35 % della superficie di portici e patii

Per tutte queste voci la percentuale stabilita verrà applicata fino a un massimo di 25 mq; l’eventuale eccedenza andrà calcolata nella misura del 10%.

Rientrano tra le superfici scoperte anche:

  • 60% della superficie di verande
  • 10 % della superficie di giardini o resedi pavimentate di “ville e villini” (Fino a 25 mq, l’eccedenza si calcola al 2%)
  • 15 % della superficie di giardini o resedi pavimentate di “appartamenti” (Fino a 25 mq, l’eccedenza si calcola al 5%

Le pertinenze esprimono i metri quadri derivanti dei vani accessori:

  • 20 % della superficie di cantine e soffitte non collegate all’immobile (con altezza minima di 1,50mt)
  • 35 % della superficie di cantine e soffitte collegate all’immobile (con altezza minima di 2,40mt)
  • 60 % della superficie di taverne collegate all’immobile (con altezza minima di 2,40mt)
  • 75 % della superficie di mansarde collegate all’immobile (con altezza minima di 2,40mt)
  • 50 % della superficie di box o garage
  • 35 % della superficie di posti auto coperti
  • 20 % della superficie di posti auto scoperti

Quotazione al Metro Quadro.

Il valore al metro quadro è forse uno dei parametri più conosciuti e comuni, ma come abbiamo visto in ambito immobiliare non è quello considerato più attendibile a causa delle sue costanti variazioni.

Al calcolo del valore al metro quadro concorrono diversi parametri e coefficienti che variano a seconda delle caratteristiche dell’immobile oggetto di valutazione. Una primissima discriminante, ad esempio, è l’ubicazione della casa, se si trova in città o in campagna. La stessa cosa vale ovviamente per il quartiere, se è in centro o in periferia. Da considerare inoltre le condizioni interne ed esterne dell’immobile così come il suo stato generale di conservazione.

Ma come conoscere questi parametri e il loro contributi nella determinazione del valore al metro quadro?

La pratica più conveniente è quella di consultare i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare” (OMI), che viene aggiornato ogni semestre. 

Questo tipo di quotazioni immobiliari determinano, per ogni zona territoriale delimitata omogenea (zona OMI) di ciascun Comune, un intervallo minimo e/o massimo per unità di superficie in euro al metro quadrato, dei valori di mercato e locazione, in base alla tipologia immobiliare e allo stato di conservazione.

Fonte ancora più attendibile e novità degli ultimi mesi è la Consultazione Valori Immobiliari Dichiarati che permette di conoscere per una zona selezionata, il valore degli immobili venduti.

Coefficienti di Merito.

Dopo aver analizzato la superficie commerciale e la quotazione al metro quadro, l’ultimo dei tre parametri rimasto è quello dei coefficienti di merito. Si tratta di valori espressi in percentuale che fanno riferimento a determinate caratteristiche di un immobile. Uno dei coefficienti più frequenti è quello relativo al piano dell’immobile: un appartamento ubicato al primo piano ha un coefficiente di merito negativo pari al -10%, viceversa, un immobile all’ultimo piano ha un coefficiente di merito positivo del +10%.

Atri tipici coefficienti sono quelli legati allo stato e all’età di un immobile, alla classe energetica, all’esposizione e ai servizi contigui, ma ve ne sono tanti altri!

Ecco un esempio pratico del calcolo del valore di un immobile.

Per comprendere come avviene realmente una valutazione del valore di mercato di un immobile secondo tutti questi parametri, è utile ricorrere ad un esempio pratico.

Ipotizziamo di voler calcolare il valore immobiliare di un appartamento di 4 vani di 100mq in buono stato, situato in una palazzina degli anni ‘80 e avente le seguenti caratteristiche: 80 mq netti, 10 mq di muri interni e 10 mq di muri esterni, un balcone di 10 mq e un garage box di 20 mq.

Ipotizziamo anche che il nostro immobile si trovi a Pisa nel quartiere “La Palazzina”.

Gli altri dati che dobbiamo conoscere per la determinazione del coefficiente di merito sono:

  • palazzina anni ‘80
  • 5° piano con ascensore
  • esposizione a Sud-Est
  • classe energetica D
  • zona servita
  • vista esterna panoramica

Dopo aver raccolto tutte le informazioni sulle caratteristiche dell’immobile, dobbiamo subito individuare il valore al metro quadro, e per far questo dobbiamo consultare gli ultimi dati OMI relativi alla città e al quartiere dell’immobili. Nel nostro esempio, nel quartiere “La Palazzina” di Pisa il valore al metro quadro medio ammonta a 1.750 €/mq.

Passiamo ora al calcolo della superficie commerciale:

80 mq di appartamento (100%) + 10 mq di muri esterni (100%) + 5 mq di muri interni (50%) + 2,5 mq di balconi (25%) + 10 mq di box (50%) = 107,5 mq

Prendiamo in considerazione i coefficienti di merito:

Palazzina anni ’80 in buono stato = 0 %
Esposizione a Sud/Est = + 5%
5° Piano con ascensore = + 5%
Buono stato interno = 0%
Classe Energetica D = – 5%
Vista panoramica esterna = +10 %
Zona Servita = 0 %
Coefficiente totale da applicare = +15%

Ora che abbiamo fatto tutti i passaggi, dobbiamo solo eseguire il calcolo:

1.750 €/mq. x 107,5 mq +15 % = 216.343,75€

Abbiamo ottenuto il valore di mercato del nostro immobile!

A chi rivolgersi per stabilire il valore di un immobile?

Come hai avuto modo di vedere il calcolo della redditività di un immobile non è affatto semplice! Servono tante informazioni e bisogna conoscere molto bene il mercato di riferimento in cui rientra l’immobile di tuo interesse. Pur avendo visto passo dopo passo come avviene il calcolo del valore di mercato di un immobile cercando di renderlo più semplice possibile, le valutazioni fai da te non possono essere considerate attendibili e veritiere, creando, talvolta, delle false illusioni e speranze. Per questo ti consiglio di rivolgerti sempre ad un’agenzia immobiliare che ha le competenze, l’esperienza e la professionalità necessaria per restituirti una stima puntuale e concreta del valore del tuo immobile. E’ l’agente immobiliare che vendendo immobili conosce i valori del venduto, le trattative, su cosa verte un coefficiente di merito e su cosa fare leva e molto altro. 

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